物业服务不达标垃圾没人清安保形同虚设，业主能不能合法要求减免部分物业费？

可能会得到支持，但需要满足一定的条件和程序。

以下是对您问题的具体分析：

法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】

“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

• 适用解释：该条文规定了业主支付物业费的法定义务。但同时，它也隐含了一个前提，即物业服务人应“按照约定和有关规定提供服务”。如果物业服务人未能履行其合同义务，导致服务严重不达标，业主的付款义务可能因此受到限制。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条【物业服务人主要义务】

“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

• 适用解释：该条文明确了物业服务人的基本义务，包括“清洁”、“维护基本秩序”以及“保护业主的人身、财产安全”等。您提到的“垃圾没人清”和“安保形同虚设”问题，直接对应了物业服务人未能履行其维修、清洁和秩序维护的义务。

案件情况分析

• 物业服务不达标的认定：您描述的“垃圾没人清”属于物业服务中保洁义务的严重缺失；“安保形同虚设”则属于秩序维护和安全保障义务的严重失职。这些问题构成了物业服务合同的根本违约，影响了业主对物业服务的根本期待。
• 减免物业费的可行性：在法律上，业主可以通过主张物业服务人违约来对抗其支付物业费的要求。具体而言，如果物业服务存在严重瑕疵，导致物业服务合同目的无法实现，业主可以主张减少物业费，甚至在某些极端情况下（如根本违约），可以主张解除合同。
• 具体操作步骤：
• 证据收集：这是维权的基础。您需要收集并固定以下证据：
  • 书面材料：与物业公司沟通的书面记录（如函件、邮件、短信等）、物业服务合同、物业费催缴通知等。
  • 视听资料：能证明垃圾堆积、安保人员缺岗或安保设施失灵的现场照片、视频等。
  • 证人证言：其他有类似情况的业主的证言，或相关人员的陈述。
  • 第三方证明：向政府相关部门（如街道办事处、房管局）投诉的记录、反馈等。
• 沟通与投诉：首先应与物业公司进行正式沟通，明确提出服务问题并要求整改。若沟通无效，可向当地房地产行政主管部门（如房管局）、街道办事处或社区居委会投诉，请求其介入调解或责令整改。
• 诉讼或仲裁：若以上途径均无法解决问题，您可以向人民法院提起诉讼或在合同中约定的仲裁机构申请仲裁，要求确认物业服务不达标，并主张减免物业费。法院或仲裁机构会根据您提供的证据，结合合同约定和法律规定，对服务瑕疵的程度进行认定，并酌情裁决减免的幅度。

结论与建议

结论：物业服务存在严重瑕疵（如垃圾无人清理、安保形同虚设），业主可以依据法律规定主张减免部分物业费。

建议：

立即行动：尽快与物业公司正式沟通，保留好所有证据，并向相关部门投诉。 联合维权：如果小区内普遍存在此类问题，联合其他业主共同行动，可以增强维权力度。 寻求专业帮助：如果问题复杂或涉及金额较大，建议咨询专业律师，获取针对性的法律意见。 明确诉求：在诉讼或仲裁中，明确主张因物业服务不达标而要求减免物业费，并提供充分的证据支持。

风险提示：业主在行使权利时，应注意方式方法，避免采取过激行为。同时，即使物业服务存在瑕疵，业主仍需履行缴纳物业费的义务，但可以主张减免部分费用。在提起诉讼前，应评估时间、精力和金钱成本。